Продажа доли в квартире
– это надо делать умеючи

Продажа доли в квартире имеет весьма существенные отличия от продажи комнаты в коммунальной квартире. Вернее даже сказать, что ни в коем случае не следует путать понятия доля в квартире и комната в коммуналке. Ведь чаще нельзя определить у доли в квартире границы, т.е. установить, где находится такая-то доля одного из собственников: в большой или маленькой комнате, на кухне или в коридоре. Это не конкретизировано ни в одном из документов на квартиру. Собственник доли может занимать и целую комнату, но это не означает, что он окончательно закрепил её за собой. Даже если в судебном порядке определить порядок пользования, то в действительности это ничего не гарантирует.

Интересует продажа доли в квартире? Приходите к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86

Долевая собственность может быть только в жилье, которое приватизировано. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, где у каждого жильца есть своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя имеются также места общего пользования).

Если вся квартира принадлежит исключительно Вам, то её продажа не вызовет никаких затруднений. Но продажа доли в квартире – трудная задача, если она продаётся отдельно. Гражданским кодексом РФ установлено, что недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность, говоря юридическим языком, может быть совместной (если доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит конкретизированный размер доли).

При совместной собственности квартира находится чаще у супругов, при условии, что жильё приобреталось в браке, а доли они не определяли. Но сейчас так уже не делают. А ещё остались квартиры, которые были приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только началась и чаще доли в таких квартирах никто не определял. Это в наше время определение долей в приватизации жилья делается обязательно. А тогда никто не знал, что с определением долей и жить гораздо проще будет. Например, при наследовании недвижимости, где доли были определены, меньше трудностей: наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от определения доли в квартире, которое часто сопряжено с необходимостью обращаться в суд, если другой собственник откажется у нотариуса подписать соглашение об определении долей.

Совместная собственность может быть переоформлена в долевую, что рано или поздно становится необходимым. Чаще доли при этом признаются равными. Но бывает, когда суд может принять другое решение, например, если вопрос затрагивает интересы детей при разводе. Но это не распространённый случай. В общем лучше доли определять сразу.

Иногда один из собственников решает продать свою долю квартиры, т.е. когда вся квартира не продаётся целиком. Оснований для продажи доли в квартире может быть несколько: жизнь под одной крышей с собственниками других долей невозможна, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, а нуждается в деньгах, и т.п.

Когда собственник решает продать долю в квартире, то он должен предложить другим собственникам выкупить свою долю. Это юристами именуется как преимущественное право покупки. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать долю за конкретную цену и условиях, и дать им месяц для принятия решения. На самом деле именно этот аспект делает так, что продажа доли в квартире становится трудным делом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО:

Часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные понятия. Почувствуйте разницу (я повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ», которое есть у собственника другой доли в квартире и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которое может быть, например, у залогодержателя или опекуна. Понимаете?

Разрешение на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции РФ, где в статье 35 сказано, что каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Под правом РАСПОРЯЖАТЬСЯ понимается также право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, если это не установлено договором (залога, ренты и т.д.), а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других долевых собственников, чтобы они имели возможность увеличить своё владение в общем имуществе или даже чтобы не создавать новые конфликты, когда появляются новые владельцы в квартире. Но часто другие собственники этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. Вот и начинают некоторые думать, что нужно разрешение.

А ещё Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, часто игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку понимает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ доли в квартире. Почему?

Сложилась такая ситуация:

В статье 250 ГК РФ сказано, что продавец доли обязан известить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу на этих условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье не предусмотрен случай, когда другие собственники уклоняются от получения уведомления со стороны продающего. В Федеральной регистрационной службе требуют нотариального уведомления с предложением о преимущественном выкупе доли, а также постановления нотариуса о том, что другой собственники отказался или не ответил на уведомление. Но нотариусы далеко не всегда выдают нужные документы, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И возникает ситуация, когда Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает в принятии документы на регистрацию продажа доли в квартире постороннему лицу, либо отказывает в регистрации такой сделки.

Правда, бывают редкие случаи, когда ФРС принимает такие документы. Но происходит это довольно редко. Вот и получается, что право преимущественной покупки трансформируется в разрешение, а продажа доли в квартире - в трудное дело. Хотя, например,  мы добивались принятия документов без уведомления и знаем, как это законно сделать.

А ещё бывает ситуация, когда другой собственник доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется его родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Однако орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, решая это за ребёнка, у которого нет денег. Вот и начинает тогда орган опеки превращать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен. Основанием для отказа указывает появление нового собственника доли, что может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия. Такой отказ придётся обжаловать в суде, и продажа доли в квартире надолго затянется.

Расскажу, как оформляется продажа доли в квартире. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для продажи квартиры, но за одним исключением. Как было сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки. Поэтому продавец доли должен обратиться к нотариусу, который вышлет на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену с конкретными условиями. После получения письма сособственник имеет право в течение месяца ответить нотариусу или продавцу доли своё желание о выкупе доли. Если в этот срок этого не произошло, то продажа доли в квартире происходит третьим лицам.

Очень часто решение вопроса с таким уведомлением сопряжено с потерей времени. А если другой сособственник действует грамотно, то продажа доли в квартире становится вообще нереальной затеей. Поэтому сейчас на рынке недвижимости используют три «обходных» схемы для оформления: 

1) договор дарения доли в квартире (дарственная);

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема с договором займа.

Итак, о способах продажи доли в квартире в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры, по сути, происходит притворная сделка, которой прикрывается купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует, т.к. ничего не продаётся, а передаётся как бы безвозмездно. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ станет по решению суда ничтожной. Поэтому нужно делать всё юридически правильно, грамотно маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого у самого появляется преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом легко подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением, что затянет регистрацию на два месяца. А также возникает риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем, элемент притворности здесь тоже имеется, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем стала возможной продажа доли в квартире этому лицу. Поэтому такая схема практикуется крайне редко.

3) Залоговая схема самая грамотная и официально открытая. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывается соглашение об отступном, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указать всю сумму, за которую осуществляется продажа доли в квартире. Недостатком является сложность самой схемы и договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, т.к. сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими ситуациями.

А вообще, зачем такие сложности, чтобы продавать долю третьему лицу?»

Отвечая, скажу, что здесь два фактора:

1) Выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры, но другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе. А ещё он не хочет выкупать сам продаваемую долю по рыночной цене.

2) Поскольку второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то уже принципиально не продавать долю конкретно ему. Ведь здесь работает принцип игры «Монополия». Кто играл, тот поймёт, что если постороннему менее выгодно купить проблемную долю, когда второй собственник, покупая долю дешевле, покупает долю «без проблемы», ведь «проблема» это он сам. Получается, что нужно учесть, что другому сособственнику выгоднее купить эту долю, чем постороннему.

А ещё скажу про тех, кто сначала пытается пойти в суд, чтобы потом продажа доли в квартире оказалась якобы выгоднее.

Такие собственники долей сначала обращаются к адвокатам, которые вселяют в них ложную надежду на положительный исход. Начинаются судебные тяжбы, долгие и недешёвые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, конечно, адвокаты их не обманывают, положительная судебная перспектива есть, т.е. дело выигрышное.

Однако обычно подаётся иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире имеется изолированная (не смежная с другими) комната, в которой имеется площадь, соответствующая размеру доли. 

По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но только это мало что даёт.

Победивший в суде собственник имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава-исполнителя. После того как решение суда будет исполнено, судебный пристав-исполнитель не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным».

А продажа доли в квартире, где определён порядок пользования квартирой, вовсе не становится проще. Ведь при продаже доли квартиры в пользу третьего лица решение суда об определении порядка пользования теряет свою силу, поскольку происходит смена собственника и соответственно пользователя. Получается, что новый собственник опять вынужден судиться. И может случиться, что решение суда в его случае будет отрицательным, поскольку суд при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат, но и множество других обстоятельств: наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п. 

А ещё нужно учесть, что доля в квартире всегда проблемна, т.к. невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Поскольку при смене собственника определённый порядок пользования утрачивает значение, то значит, новый собственник вправе брать и приходить в квартиру, взламывая все двери, если они закрыты. Ведь прежний порядок пользования на него не распространяется, а нового решения суда пока нет.

Даже когда доля в квартире имеет размер, который полностью соответствует одной из комнат и даже имеется решение суда, по которому собственнику этой доли определена именно эта комната, то при продаже доли в квартире новый собственник всё равно может в эту комнату войти. И потом заявления в милицию о якобы пропавших вещах потом не помогают. Такова судебная практика, т.к. порядок пользования, определённый в суде, распространяется только на тех, кто был сторонами по делу.

Так вот поэтому всё равно единственным эффективным решением остаётся продажа доли в квартире в пользу третьих лиц.

Кого интересует продажа доли в квартире, т.е. кто покупает доли? А покупателей долей можно разделить на две основные группы.

Первая группа покупателей приобретают долю для своего проживания. Они, конечно, отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Но они уверены в себе и надеются на то, что смогут отвоевать себе в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия. Но если доля теоретически не может быть определена по решению суда в виде отдельной комнаты, то интереса предлагаемая продажа доли в квартире у таких покупателей не вызывает. 

Вторая группа – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли в квартире для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к решению сложившейся ситуации. Проще говоря, они готовы сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать ему свои условия. Таким покупателям обычно интересна любая доля в квартире, если цена будет приемлемой.

Часто бывает, что неуступчивый собственник доли потом жалеет и кусает свои локти, вспоминая, как он раньше кошмарил и мучил другого собственника, упустив возможность с ним договориться. Нередко неуступчивые собственники сами потом вынуждены продать свою долю дешевле рыночной цены.

Так сколько стоит доля квартиры?

При принятии определении стоимости своей доли в квартире многие собственники рисуют себе радужную, оторванную от реальности картинку, часто даже забываю причину, почему их самих заинтересовала продажа доли в квартире. 

Они производят оценку всей квартиры, а потом математически высчитывают размер своей доли от этой стоимости, и начинают искать покупателя за такую цену. Но это могло бы получиться в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получилось. Головная боль, которую продавец доли хочет перевесить на покупателя должно стоить денег, и не малых. Учитывая, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов а инвестиции в доли довольно рискованны, то на рынке долей всегда доминируют покупатели. Определение цены при продаже доли в квартире осуществляется по следующим принципам:

А) Например, существует теоретическая возможность определение порядка пользования в виде выделения отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 17 и 13 квадратных метров есть 12 доля. За точку отсчёта берётся не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который возьмёт эту долю для проживания, то стоимость доли может составить примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммунальной квартире. Но при этом покупатель может понять, что доля в квартире значительно хуже комнаты в коммуналке, поскольку он никогда не может быть уверен, что другой собственник не продаст долю, а новый собственник уже получит право войти в его комнату, взломав замки. Т.е. продавцу доли нужно умело обмануть покупателя, чтобы не узнал о таком недостатке доли раньше времени.

Скидка в 20-40% может явиться стимулом для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка может казаться большой, но нужно понимать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить потом в суде. А ещё её невозможно будет даже использовать как залог в кредитных операциях с банками. А ещё всегда присутствует негативное отношение соседа, т.е. это недвижимость с постоянным конфликтом.

Таким образом, комната в виде доли – не особо ликвидный товар. Покупателя нелегко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений, а ещё обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли в квартире может так и не состояться, и вы зря потратите время и силы.

Если обратиться к рейдерам, то они могут выкупить такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 30-45% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен может иметь погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других обстоятельств: предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера или социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников и другие.

Б) Если невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты, то в этом случае обращаться в агентство или искать покупателя есть смысл только в случае, если продавец имеет свободный доступ и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля может рассматриваться на рынке как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться в агентства, оказывающие такие услуги.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает положительный смысл. Ведь рейдер в таком случае не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии. Кроме того, рейдер это тот, кто захватывает ЧУЖОЕ имущество. В данном же случае часто неосновательно рейдерами называют тех, кто не захватывает чужое имущество, а забирает то, что было захвачено. Только того, кто захватил всю квартиру, имея только долю квартиры, следует по полному праву называть "квартирным рейдером". И тут не важно, что этот квартирный рейдер всегда раньше жил в квартире. Как только он захватил всю квартиру, имея только долю в квартире, чинит препятствия в пользовании квартирой другому участнику долевой собственности, то он стал рейдером. И чаще всего такими рейдерами являются, как ни странно, оголтелые и алчные женщины, которые могут даже порой успешно притворяться жертвами, хотя действуют вопреки закону. Часто они клевещут, сами же устраивают драки и потасовки. Вот с такими рейдереами и нужно вести беспощадную борьбу, но в рамках закона.

Вам нужна продажа доли в квартире? Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86. 

А.В. Ежов © МОО "Правовая защита"

Добавить комментарий