ДОЛИ В КВАРТИРАХ – это далеко не комнаты в коммуналке.
Определение доли в квартире, выделение доли в квартире, продажа доли квартиры.

Шестая история

Доля в квартире точно соответствовала одной из комнат. Но как был удивлён собственник доли, когда узнал, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно. 
У Вас есть доля в квартире и Вам нужна продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86

Был однажды такой случай. Была двухкомнатная коммунальная квартира, где проживали двое жильцов. Всё это происходило в городе Балашиха Московской области. В 2003 году они решили приватизировать квартиру. Но в жилищном отделе администрации им предложили приватизировать не по отдельной комнате, а всю квартиру целиком.

Это был хитрый ход со стороны администрации, поскольку существование коммунальной квартиры порождает больше обязанностей для той же администрации. Например, если дом сносится, то может потребоваться предоставление отдельных квартир. А ещё жильцам комнат легче встать на очередь по улучшению жилищных условий. Да и вообще администрации нужно реализовать программу по сокращению коммунального заселения.

Жильцы этой коммуналки этого не знали и согласились. В результате каждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где каждая доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру конкретной комнаты. Жильцы ещё не знали, что проблем из-за такой приватизации у них только прибавилось.

Они сначала думали, что нет разницы по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Они ошибались. Доли в квартирах имеют весьма существенные отличия.

Есть, конечно, и похожие моменты у доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки имеется не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты коммунальной квартиры.

Пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Но эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. А вот преимуществ коммуналки в долевой собственности нет и это важно.

В коммунальной квартире нет проблемы с определением порядка пользования. Каждая комната в ней определена за конкретным собственником, и у каждого есть помещение, где можно установить замки на двери и куда никто не может войти. Вот если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник напишет заявление в милицию, а также обвинит взломавшего в хищении имущества. Т.е. это как взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.

Совсем иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. Ведь нужно ещё определять порядок пользования.



Как можно определить порядок пользования в квартире, где долевая собственность?

Для начала нужно понять, можно ли вообще определить порядок пользования в такой квартире. Заведомо нельзя определить порядок пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. Ведь невозможно в таких квартирах выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, т.к. комната всего одна. А в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя т.к. одна из комнат остаётся проходной, а поэтому её невозможно перекрыть.

Если в квартире имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.

Рассмотрим несколько примеров с долями в квартирах:

ПРИМЕР 1. «Доли в квартирах, которые равны одной из комнат». 

Возьмём ситуацию с двухкомнатной квартирой, где изолированные комнаты. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику соответственно принадлежит 3/5 доли в квартире, что составляет 60% площади.

Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 кв.метров.

Обратите внимание, что общая площадь квартиры при определении порядка пользования не имеет значения. Однако учитывается наличие балконов и кладовок, вход в которые происходит только из одной из комнат. Тогда это существенно может осложнить определение порядка пользования. В этом случае один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав.

В этом примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуация проще.

Т.е. при определении порядка пользования важно посчитать, сколько жилой площади приходится на каждого из собственников.

Если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходится:

30 кв.м жилой площади умножить на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 кв. метров.

А на второго собственника приходится:

30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

Поскольку маленькая комната соответствует доле в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника.

Таким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.

Но насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу ниже.


ПРИМЕР 2. «Доли в квартирах, которые больше одной из комнат».

Усложним и возьмём трёхкомнатную квартиру, где две комнаты смежные.

Жилая площадь составляет 40 квадратных метров. Комнаты: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

В квартире три собственника. Первому принадлежит по 1/3 доле в квартире. Т.е. на каждого приходится: 40 кв.м Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

Таким образом, доля каждого из собственников больше самой маленькой изолированной комнаты.

Поэтому один из собственников, который захочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, чтобы ему определили маленькую комнату.

В данном случае важно, что этот собственник сам хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, которая в результате уменьшится.

По такому же принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник отказывается от пользования балконом. Он ухудшает свои жилищные условия по собственному желанию и поэтому здесь никаких трудностей.

Однако если выход на балкон имеется только из маленькой комнаты, то возникает проблема нарушения жилищных права других собственников долей в квартире. А это уже аргумент против определения такого порядка пользования.


ПРИМЕР 3. «Доли в квартирах, которые меньше одной из комнат».

Рассмотрим ситуацию, где трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

При этом в квартире имеется только два собственника. Т.е. на каждого приходится половина жилой площади или по 20 кв. метров.

Две смежные комнаты можно расценивать по сути как одно помещение, которое в целом составляет:

18 + 12 = 30 квадратных метров.

Получается, что каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.

Если кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований для победы.

Согласно действующему Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник не проживает в квартире, имея другую жилую площадь, суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И такая судебная практика есть. Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой собственник доли в квартире может потребовать от него соответствующей компенсации.
 

Вот такие принципы определения порядка пользования жилым помещением.

Но у процедуры порядка пользования есть один существенный недостаток. Ведь спор в суде по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. Когда суд определит такой порядок, то решение имеет силу, пока собственник не поменяется.

Стоит собственнику доли в квартире продать такую долю постороннему лицу, как старый порядок пользования сразу же утрачивает силу. 

Да, можно опять побежать в суд с аналогичным иском и даже ссылаться на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде в лучшем случае полгода. А до нового решения суда никакого порядка пользования не будет. При этом новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И милиция не поможет.

Вот и получается, что доля в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говоря, ПРОБЛЕМНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.


И в завершение хочу отметить вот что:

Когда я писал статью, то почитал несколько статей в интернете по этой теме. И в одной статье было мнение автора, что якобы продавать квартиру по долям даже бывает выгоднее, чем продавать квартиру целиком. Это полный бред.

Я не буду давать ссылку на этот сайт, и называть имя автора не стану, но расскажу его расчёты.

Автор пишет, что когда квартира стоит 40-50 тысяч долларов, то если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может уже стоить по 10 тысяч долларов!!! Т.е. выгода может получиться 30 тысяч долларов!!!

Это полная ахинея и противоречит всякой здравой логике.

Да, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и даже иностранцев, которым нужна регистрация. Но они не заинтересованы в этой площади для проживания, а поэтому хотят вариант подешевле.

А квартира всё же нужна для использования её по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и кушать, рожать и растить детей, да и просто ходить в ней в одних трусах. Никому не нужна квартира, где постоянно нужно ругаться и скандалить. Даже при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов ситуация не намного улучшится, если нужно соседствовать с чужим человеком.

Поэтому доли в квартирах никогда не будут стоить столько, сколько составляет соответствующая доля цены за всю квартиру. Т.е. если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её взять и распродать по 1/8 доле, как пишет этот самоуверенный автор, то такой продавец сможет выручить не более 15 тысяч долларов, если повезёт. А скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. Т.е. он получит 12-13 тысяч долларов вместо 40.

Вот так. Доли в квартирах это далеко не комнаты в коммуналках.

Хотите продать долю в квартире?
Наши телефоны (495) 790-67-86

адвокат А.В. Ежов © МОО "Правовая защита"

Добавить комментарий