Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.
Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность - предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.
Споры между участниками долевой собственности в квартирах - это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.
Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.
Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения - содержание под стражей.
Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.
Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.
В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.
ДОЛИ В КВАРТИРАХ – это далеко не комнаты в коммуналке.
Определение доли в квартире, выделение доли в квартире, продажа доли квартиры.
Шестая история
Доля в квартире точно соответствовала одной из комнат. Но как был удивлён собственник доли, когда узнал, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно.
У Вас есть доля в квартире и Вам нужна продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам.
Наши телефоны (495) 790-67-86
Был однажды такой случай. Была двухкомнатная коммунальная квартира, где проживали двое жильцов. Всё это происходило в городе Балашиха Московской области. В 2003 году они решили приватизировать квартиру. Но в жилищном отделе администрации им предложили приватизировать не по отдельной комнате, а всю квартиру целиком.
Это был хитрый ход со стороны администрации, поскольку существование коммунальной квартиры порождает больше обязанностей для той же администрации. Например, если дом сносится, то может потребоваться предоставление отдельных квартир. А ещё жильцам комнат легче встать на очередь по улучшению жилищных условий. Да и вообще администрации нужно реализовать программу по сокращению коммунального заселения.
Жильцы этой коммуналки этого не знали и согласились. В результате каждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где каждая доля с точностью до одной тысячной соответствовала размеру конкретной комнаты. Жильцы ещё не знали, что проблем из-за такой приватизации у них только прибавилось.
Они сначала думали, что нет разницы по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Они ошибались. Доли в квартирах имеют весьма существенные отличия.
Есть, конечно, и похожие моменты у доли квартиры и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки имеется не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты коммунальной квартиры.
Пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Но эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммуналке, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. А вот преимуществ коммуналки в долевой собственности нет и это важно.
В коммунальной квартире нет проблемы с определением порядка пользования. Каждая комната в ней определена за конкретным собственником, и у каждого есть помещение, где можно установить замки на двери и куда никто не может войти. Вот если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник напишет заявление в милицию, а также обвинит взломавшего в хищении имущества. Т.е. это как взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.Совсем иная ситуация с долевой собственностью, т.к. даже если доля соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. Ведь нужно ещё определять порядок пользования.
Как можно определить порядок пользования в квартире, где долевая собственность?
Для начала нужно понять, можно ли вообще определить порядок пользования в такой квартире. Заведомо нельзя определить порядок пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. Ведь невозможно в таких квартирах выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, т.к. комната всего одна. А в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, нельзя т.к. одна из комнат остаётся проходной, а поэтому её невозможно перекрыть.
Если в квартире имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.
Рассмотрим несколько примеров с долями в квартирах:
ПРИМЕР 1. «Доли в квартирах, которые равны одной из комнат».
Возьмём ситуацию с двухкомнатной квартирой, где изолированные комнаты. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику соответственно принадлежит 3/5 доли в квартире, что составляет 60% площади.
Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 кв.метров.
Обратите внимание, что общая площадь квартиры при определении порядка пользования не имеет значения. Однако учитывается наличие балконов и кладовок, вход в которые происходит только из одной из комнат. Тогда это существенно может осложнить определение порядка пользования. В этом случае один из собственников может лишиться права пользования балконом, а это уже нарушение его прав.
В этом примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуация проще.
Т.е. при определении порядка пользования важно посчитать, сколько жилой площади приходится на каждого из собственников.
Если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходится:
30 кв.м жилой площади умножить на 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 кв. метров.
А на второго собственника приходится:
30 х 3/5 = 18 квадратных метров.
Поскольку маленькая комната соответствует доле в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника.
Таким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.Но насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу ниже.
ПРИМЕР 2. «Доли в квартирах, которые больше одной из комнат».
Усложним и возьмём трёхкомнатную квартиру, где две комнаты смежные.
Жилая площадь составляет 40 квадратных метров. Комнаты: 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).
В квартире три собственника. Первому принадлежит по 1/3 доле в квартире. Т.е. на каждого приходится: 40 кв.м Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.
Таким образом, доля каждого из собственников больше самой маленькой изолированной комнаты.
Поэтому один из собственников, который захочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования, чтобы ему определили маленькую комнату.
В данном случае важно, что этот собственник сам хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, которая в результате уменьшится.
По такому же принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки. Если балкон находится в двух смежных больших комнатах, то обратившийся в суд собственник отказывается от пользования балконом. Он ухудшает свои жилищные условия по собственному желанию и поэтому здесь никаких трудностей.
Однако если выход на балкон имеется только из маленькой комнаты, то возникает проблема нарушения жилищных права других собственников долей в квартире. А это уже аргумент против определения такого порядка пользования.
ПРИМЕР 3. «Доли в квартирах, которые меньше одной из комнат».
Рассмотрим ситуацию, где трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).
При этом в квартире имеется только два собственника. Т.е. на каждого приходится половина жилой площади или по 20 кв. метров.
Две смежные комнаты можно расценивать по сути как одно помещение, которое в целом составляет:
18 + 12 = 30 квадратных метров.
Получается, что каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.
Если кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований для победы.
Согласно действующему Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование об определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник не проживает в квартире, имея другую жилую площадь, суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И такая судебная практика есть. Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой собственник доли в квартире может потребовать от него соответствующей компенсации.
Вот такие принципы определения порядка пользования жилым помещением.
Но у процедуры порядка пользования есть один существенный недостаток. Ведь спор в суде по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. Когда суд определит такой порядок, то решение имеет силу, пока собственник не поменяется.
Стоит собственнику доли в квартире продать такую долю постороннему лицу, как старый порядок пользования сразу же утрачивает силу. Да, можно опять побежать в суд с аналогичным иском и даже ссылаться на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде в лучшем случае полгода. А до нового решения суда никакого порядка пользования не будет. При этом новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И милиция не поможет.
Вот и получается, что доля в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говоря, ПРОБЛЕМНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.
И в завершение хочу отметить вот что:
Когда я писал статью, то почитал несколько статей в интернете по этой теме. И в одной статье было мнение автора, что якобы продавать квартиру по долям даже бывает выгоднее, чем продавать квартиру целиком. Это полный бред.
Я не буду давать ссылку на этот сайт, и называть имя автора не стану, но расскажу его расчёты.
Автор пишет, что когда квартира стоит 40-50 тысяч долларов, то если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может уже стоить по 10 тысяч долларов!!! Т.е. выгода может получиться 30 тысяч долларов!!!
Это полная ахинея и противоречит всякой здравой логике.
Да, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и даже иностранцев, которым нужна регистрация. Но они не заинтересованы в этой площади для проживания, а поэтому хотят вариант подешевле.
А квартира всё же нужна для использования её по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и кушать, рожать и растить детей, да и просто ходить в ней в одних трусах. Никому не нужна квартира, где постоянно нужно ругаться и скандалить. Даже при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов ситуация не намного улучшится, если нужно соседствовать с чужим человеком.
Поэтому доли в квартирах никогда не будут стоить столько, сколько составляет соответствующая доля цены за всю квартиру. Т.е. если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её взять и распродать по 1/8 доле, как пишет этот самоуверенный автор, то такой продавец сможет выручить не более 15 тысяч долларов, если повезёт. А скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. Т.е. он получит 12-13 тысяч долларов вместо 40.
Вот так. Доли в квартирах это далеко не комнаты в коммуналках.
Хотите продать долю в квартире?
Наши телефоны (495) 790-67-86
адвокат А.В. Ежов © МОО "Правовая защита"
ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ
Зрадвствуйте! У меня такой вопрос: Я получил по наследству 1/4 долю в двухкомнатной квартире. Второй собственник - моя сестра. Детей у неё нет, но она фактически проживает в квартире со своим любовником. Я согласия на проживание любовника не давал. В квартире прописана моя сестра, а также ...
Дмитрий, Москва
17 октября 2020 года, 13:17
Уважаемый Дмитрий! Иногда так бывает, что другой собственник уклоняется от сделки, хотя сам даёт согласие на неё. Особенно раньше так советовали делать адвокаты. Потом какое-то время так мешать продаже не получалось, т.к. Росреестр просто регистрировал сделки и всё. Но теперь из-за нотариусов эта проблема опять вернулась. ...
ПОМОЩЬ ВО ВСЕЛЕНИИ: вселение в квартиру и иное жилое помещение
Окажем помощь во вселении в квартиру и на долю в квартире БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА. Всё в рамках закона и в присутствии адвоката, значительно быстрее судов и судебных приставов-исполнителей. Отвечаем за результат. Звоните нам по телефонам: (495) 790-54-47 .
В нашей новости, мы расскажем, что такое доля и что с ней можно сделать. В Москве и в России в целом огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности многие риэлторы считают одной из самых трудных сделок с нед
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, для Вас обновляем свежую статистику по преступлениям в долевом строительстве совершенным в 2017 году и которые были зарегистрированы.
читать полностьюВ сегодняшней новости мы расскажем нашим уважаемым читателям историю нашей клиентки, которую буквально выставили из дома с ее сыном. Мы расскажем, как решили ее проблему и что можно сделать в данной ситуации и как бороться с захватчиками квартиры. В истор
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, специально для Вас мы проанализировали рынок недвижимости, в частности таунхасов. Если хотите сравнить цены на таунхаусы и узнать, как изменилась их стоимость за этот год, тогда эта новость будет Вам интересна.
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, хотите узнать кто из московских застройщиков получил право открыть продажи квартир, тогда данная новость для Вас.
читать полностьюУважаемы читатели нашего сайта, чтобы обезопасить себя и своих близких, в нашей новости мы поделимся с Вами о новых способах мошенничеств «черных риэлторов»
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, Если Вы вошли в число жителей дома, которые попали под программу реновации, то данная новость Вам будет полезна.
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, Если Вы обманутый дольщик в Подмосковье или планируете купить новостройку от застройщика в Подмосковье, то данная новость Вам будет полезна.
читать полностьюСуществуют способы решения наболевшей проблемы проблемных долей, которые гарантируют и соблюдение прав собственников. Именно об этом мы и проговорим в нашей сегодняшней новости.
читать полностьюУ Вас есть доля в квартире, и Вы хотите продать, а другой сособственник против. Предлагаете ему выкупить Вашу долю, а он только тянет время, но при этом и в квартире жить не дает…Если Вы столкнулись с проблемой в долевой собственности, то эта новость буде
читать полностьюУважаемые читатели нашего сайта, к нам обращается большое количество людей, которые столкнулись с противостоянием других сособственников при продаже общей недвижимости и невозможности разъезда, если и Вы столкнулись с данной проблемой, то в данной новости
читать полностьюБывшая жена Армена Борисовича Джигарханяна Татьяна Власова сообщила о Виталине Цымбалюк-Романовской, что та сначала прописалась в квартире, затем продала долю Джигарханяна в недвижимости на Арбате, которая была их совместным имуществом.
читать полностьюЗаявление в органы полиции было подано первой женой писателя Генриха Сапгир в связи с тем, что начали распродавать его архив. Определение и признание права собственности на долю в квартире, в которой архив хранится, уже начато в Тверском суде.
читать полностьюДоля квартир и апартаментов с отделкой в новостройках в "старых" границах Москвы значительно увеличивается не только по сравнению с прошлыми годами, но и за последние три месяца. При этом, в эконом- и комфорт-классах квартиры с отделкой занимают практичес
читать полностьюНовосибирский квартирный спор решился в Верховном суде РФ так, что теперь в России будут такие доли в квартирах, на которые невозможно вселиться. Сколько такое жильё будет стоить? Понятно, что ничего стоить не будет.
читать полностьюНа нашем сайте "Доля в квартире" заработал новый раздел "Новости", в которому будут размещаться актуальные новости по данной теме. А это информация об изменениях в законодательстве, интересные примеры судебной практики, скандалы, связанные с долями в квар
читать полностью