Продать долю в квартире

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Хотите продать долю в квартире? – обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Чтобы продать долю в квартире, находящуюся в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего порядка:

Нужно уведомить других участников долевой собственности о том, что Вы хотите продать долю в квартире.

Вы можете продать долю в квартире третьему лицу, но другие сособственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Рассмотрим, как именно проходит порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки, т.е. как правильно продать долю в квартире.

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своём намерении продать долю в квартире. Извещение составляется в письменной форме, в нём указываются цена и иные условия продажи. Если сособственники не отвечают в течение месяца, считается, что они согласны на проведение сделки без их участия. Данный месяц отсчитывается с момента, когда сособственник получил на руки заказное письмо с уведомлением и расписался в его получении. Если после этого он дал согласие или не дал его в течение отведенного срока, то уже можно продать долю в квартире.

И вот здесь-то и кроется один из основных подводных каменей для продавца. Если совладельцы квартиры не хотят, чтобы сделка состоялась и сами покупать долю в квартире не собираются, они могут уклоняться от получения уведомления. И если в этом случае продажа квартирной доли произойдет, то они в течение трёх месяцев могут подать иск о признании сделки недействительной на основании нарушения преимущественного права покупки доли. Правда, суды в удовлетворении таких исков отказывают, т.к. правильнее подавать иск о переводе прав покупателя на себя, а не просто требовать признания недействительности сделки. Ведь если другому собственнику не дали право выкупа, которое у него было, то почему он не хочет выкупить долю, а просто требует привести стороны в первоначальное состояние. Суды это считают злоупотреблением правом.

Хотите продать квартирную долю ? – обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86.

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трёх месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трёхмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4) При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Сопротивление сособственников объяснить довольно просто, почему они уклоняются от получения уведомления: если квартира не продаётся ими всеми целиком, впоследствии свои доли они смогут продать именно как доли в квартире. А это потеря в деньгах, ведь стоимость квадратного метра жилья, если продать долю в квартире как долю, оказывается на 30-50% ниже рыночной.

Как именно продавцу поступить в случае уклонения сособственников от уведомления ГК нет. Адвокаты и риелторы нашей организации «Правовая защита» советуют в этом случае высылать заказное письмо через нотариуса.

Кроме того, владелец меньшей доли может обязать хозяина большей купить его долю в квартире через суд. Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, когда идет речь о том, чтобы продать долю в квартире с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-

Ещё одна возможность – не продать долю в квартире, а оформить договор дарения, получив от покупателя деньги через ячейку в банке. В этом случае оповещать сособственников не нужно. Правда, в этом случае необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц. Кроме того, если сособственникам удастся доказать, что имело место не дарение, а именно продажа, они могут оспорить сделку. Но на практике сделать это почти невозможно.

2. Составьте ДКП и акт приема-передачи доли через нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки - доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ). Так же в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение. Продавец передаёт, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Продать долю в квартире вправе общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). При удостоверении договора купли-продажи всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, - в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Но помимо этого требуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

3. Зарегистрируйте переход права собственности

Чтобы продать долю в квартире необходимо оплатить госпошлину за государственную регистрацию права в размере 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Подача документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ). Так же, чтобы продать долю в квартире нужно зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации права собственности на долю в квартире нужно подготовить:

1) заявления сторон договора;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы (согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником продаваемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Документы можно представить в Росреестр лично или через МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме, в электронной форме через Интернет или направить по почте (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ) И по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ)

ВАЖНО!

Если вы были собственником долей в квартире менее трёх лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после того, как Вы смогли продать долю в квартире необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в сумме равной доходу, полученному от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Хотите продать долю в квартире? – обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Добавить комментарий