Дарение доли квартиры

Определяющим фактором вступления в договорные отношения, является предоставленная собственникам свобода распоряжения, принадлежащим им имуществом, определение его последующей судьбы и назначения.

У Вас есть доля в квартире и Вам требуется продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Согласно указанной свободе распоряжения собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу данного обстоятельства не допускается ограничение прав собственника на заключение различного рода договоров, в том числе договора дарения, лишь по его предмету. Пользуясь предоставленной свободой, собственник вправе подарить, а, следовательно, распорядиться по своему усмотрению, любое принадлежащее ему имущество, в том числе и долю квартиры.

Нахождение имущества в общей долевой собственности предполагает существование особого правового режима распоряжения им. Последний в силу множественности участников имеет двойственную природу. С одной стороны, распоряжение общим имуществом в целом допустимо лишь с согласия всех собственников, в то время как, распоряжение, принадлежащей одному из собственников долей, происходит свободно.

Последнюю не следует толковать буквально, возводя в ранг некоего абсолюта. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с обязательным соблюдением требований о преимущественном праве покупки. Реализация соответствующего права, как гарантия законных интересов иных участников общей собственности, имеет место в случаях возмездного отчуждения имущественной доли, и, следовательно, не применима в случаях ее дарения.

Дарение доли квартиры, не вызывающее в теории права, во многом благодаря своему безвозмездному характеру, трудностей при токовании его природы и содержании, на практике часто становится предметом судебного разбирательства. Фактическими к тому основаниями является не столько сам факт дарения, а сколько его предмет – доля квартиры. Отчуждение последней на безвозмездных началах не укладывается в рамки существующих стереотипов мышления, зачастую связывая соответствующие действия собственника с целью сокрытия имущества.

Избежать рассуждений подобного рода не представляется возможным, т.к. последние предопределены природой общей собственности и существованием достаточного количества способов обхода преимущественного права покупки, одним из которых является дарение доли в общей собственности. В том случае, если дарение доли квартиры имело место, например, с целью прикрыть ее куплю-продажу, заинтересованные лица вправе требовать в судебном порядке признания его мнимой или притворной сделкой, с последующим переводом на себя прав и обязанностей покупателей доли квартиры, по цене установленной судом.

Избежать или, по крайней мере, не допустить вынесения обозначенного судебного решения, позволит совершение дарителем в преддверии дарения доли квартиры определенных действий, из которых отчетливо будут видны его истинные намерения. К их числу в равной мере могут относиться отсутствие попыток продать или иным образом передать долю квартиры, предварительное уведомление иных участников общей собственности о предполагаемом дарении, в случае проживания в помещении после совершение дарения доли квартиры, совершение в отношении него юридически-значимых действий (например, переустройство или перепланировка) только с согласия или по поручению нового собственника.

Названные действия не являются безоговорочными основаниями явно свидетельствующими об искренности совершенного дарения, однако они могут способствовать сбору и представлению доказательств в защиту прав и законных интересов дарителя. В тоже время исходя из практики, участникам общей долевой собственности, которых лишили возможности воспользоваться преимущественным правом покупки доли, доказать, что в действительности доля их бывшего совладельца была продана, а не подарена, весьма сложно. Практика содержит немного положительных решений о признании договоров дарения недействительными и переводе прав и обязанностей покупателей на участников общей долевой собственности. Если две стороны договора дарения утверждают, что сделка была безвозмездной, истцу практически невозможно доказать ее притворность.

Что касается процедуры дарения доли квартиры, последняя подчиняется общим требованиям, предъявляемым к договору дарению, с учетом особенностей, предопределенных качественными характеристиками передаваемого в дар объекта. Договор дарения доли квартиры в обязательном порядке подлежит заключению в письменной форме с последующей его государственной регистрацией. С указанного момента у одаряемого возникает право собственности на переданную ему долю квартиры.

В тексте договора не требуется определение конкретной части передаваемой одаряемому квартиры, достаточно лишь указания на размер соответствующей доли и индивидуализирующие признаки всего имущества в целом (например, общая площадь квартиры, адрес ее места нахождения и т.п.). По смыслу действующего законодательства не обязательно прилагать к договору дарения доли квартиры согласия иных участников общей собственности на ее отчуждение, а равно документов, подтверждающих их извещение о предполагаемой сделке. Также нет необходимости и в предварительном выделении отчуждаемой доли в натуре. В том случае, если доля в праве общей собственности на момент принятия решения о ее дарении не определена, даритель в обязательном порядке должен пройти процедуру ее выделения.

Определение доли может быть осуществлено по взаимному согласию между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения такового в судебном порядке. Определение размера доли каждого из участников общей собственности должно быть осуществлено с учетом оснований приобретения имущества на правах совместной собственности и вносимых каждым из них в него улучшений за весь период пользования. При отсутствии оснований, явно свидетельствующих о преимуществах одних лиц над другими при распределении пропорциональности их долей в общем имуществе, последние признаются равными. Мотивы, побудившие одного из участников общей собственности определить размер принадлежащей ему доли принципиального значения для окончательного решения данного вопроса, равно как и для всей процедуры в целом, принципиального значения не имеют.

Не допускается дарение доли квартиры, совершаемое законными представителями от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а равно в пользу работников образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

Существование соответствующих ограничений нацелено прежде всего на охрану прав и законных интересов указанных лиц. В случае, если в нарушение установленного запрета дарение доли квартиры имело место, последнее подлежит признанию судом недействительным.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи, например, путем вручения ключей.

У Вас есть доля в квартире и Вам требуется продажа доли квартиры? – Обращайтесь к нам. Наши телефоны (495) 790-67-86.

Петров Михаил Игоревич © МОО "Правовая защита"

Добавить комментарий